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凯诺律师:拆迁协议未签,评估报告一年后才送达,此时应该怎么补偿?

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2020-08-01

实践中,有许多征收方在对涉事房屋展开评估后,估价报告往往会延后两三年后才递送给被征税人,那么如果此时还按照原来的估价时点对被征收人予以补偿的话,是否合理公平呢?以下我们通过一则案例来为大家分析一下

2013年7月19日,相关中门做出房屋征收决定书并公告,李女士等3人的房屋在征收的范围内,与此同时,涉及部门将房屋征收补偿方案作为征税要求的附件于同日是公布,补偿实施货币补偿和产权调换结合的方式。

房屋征收决定公告内具体签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。但李女士等人指出补偿不合理,于是并没有在签约期限内已完成签约。因李女士等3人在征收补偿方案规定的签约期限内未与涉及部门达成征税补偿协议,评估机构对李女士等3人被征税房屋和产权对调房屋的房地产市场价格展开了评估,估价时点为2013年7月19日。房屋评估报告直至2015年4月15日递送李女士。

2015年6月3日,房屋征收处的工作人员在社区工作人员亲眼下,将分户评估报告的解释函送达李女士,但其拒绝签字。随后评估机构专家委员会根据房管局的申请作出榕房拆估鉴字[2015]第401号《鉴定意见》,指出评估报告存在部分技术问题,请评估机构修正错误,新的出具评估报告,并于2015年7月28日,《估价报告》、榕房拆估鉴字[2015]第401号《检验意见》、榕房拆估鉴字[2015]第403号《鉴定意见》留置送达李女士,但几经波折之后,李女士仍认为评估报告不合理。

2016年5月23日,涉及部门对李女士等3人作出了房屋征收补偿要求,并且于同日将补偿要求张贴在涉案房屋的单元门口。见此情景,李女士等3人向人民法院驳回了诉讼。

但一、二审法院均驳回了李女士等3人的诉讼请求。于是李女士等3人申请了合议庭,请求依法撤消二审判决并发回重审;撤消13号《补偿决定书》。

本案的焦点在于征收人在原评估报告载明的一年应用有效期内,未与被征收人签定补偿移往协议,也不及时做出补偿要求又无合理理由,做出补偿要求时点与征税要求公告时点明显不合理迟延,且同期被征税房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的,是否仍应征收决定公告时点作为评估时点,并以此承销被征收房屋与产权对调房屋的差价款。

根据《国有土地上房屋征税与补偿条例》中的规定,为了公共利益的必须,征收国有土地上单位、个人的房屋,应该对被征税房屋所有权人给予公平补偿;第十三条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告;第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收要求公告之日被征收房屋类似于房地产的市场价格......第二十六条规定,房屋征税部门与被征税人在征税补偿方案确定的签下期限内达不成补偿协议,由房屋征税部门呈报作出房屋征税要求的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征税补偿方案作出补偿要求,并在房屋征税范围内不予公告。

同时根据《评估办法》中的第八条规定,被征收房屋价值评估目的应该阐释为“为房屋征税部门与被征收人确定被征税房屋价值的补偿获取依据,评估被征税房屋的价值”。

用于产权对调房屋价值评估目的应该表述为“为房屋征收部门与被征税人计算出来被征收房屋价值与用作产权对调房屋价值的差价获取依据,评估用于产权对调房屋的价值”;第十条规定,被征税房屋价值评估时点为房屋征税要求公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征税房屋价值评估时点一致。

且根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得多达一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较小变化的,应当缩短估价报告应用有效期。

据此,市、县级人民政府因公共利益征税国有土地上被征收人房屋时,应当对被征税人给予公平补偿;而公平补偿的基本要求即为不得高于房屋征收决定公告之日被征税房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大,如果征收决定公告日、签定补偿协议日或者作出补偿要求日、强制迁往日以及实际缴纳货币补偿金日之间差距较小,尤其是如果确认并缴纳货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收要求公告时点),则难以确保被征税人得到的货币补偿金能够出售被征收房屋类似于房地产,无法反映公平补偿原则。

因此,人民法院对在“征收要求公告之日”或者估价报告开具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍不应继续坚决以“征收要求公告之日”为确定补偿的评估时点,应结合以下因素综合判断:

一是留意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。

二是市、县级人民政府未在一年内做出补偿决定,否存在可归责于被征收人的原因

三是补偿要求时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的,同时房地产市场价格发生剧烈波动,按照超过“应用于有效期”的评估报告补偿,明显不利于被征收人获得公平补偿的,则不应再坚持必须以“征税决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

四是坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应该先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征税人给与补偿后,被征收人应当在补偿协议誓约或者补偿决定确定的搬迁期限内已完成迁往。”此处的“对被征收人给予补偿后”应该作限缩性解读,即不仅仅是签订协议或者作出补偿要求,而不应解读为补偿协议誓约或者补偿决定确认的款项已经交付给(被征税人不拒绝接受的已经依法提存)、周转用房或者产权对调房屋已经交付(被征收人不拒绝接受的已经依法提存涉及凭证与钥匙)。

五是征收房屋范围是否过大,难以在一年内实施完,并存在分期实行征收决定情形,且被征收房屋在强迫迁往前仍然继续由被征税人正常使用等因素。

而本案,相关部门并未将评估报告及时的递送给李女士,直至2015年4月15日才向被征税人送达。此时如果还按照《征税决定书》公告之日作为评估时点,那么似乎是不公平的。

对此,凯诺律师建议大家,房屋征收牵涉到到被拆迁人切身的利益,如果对评估报告或是对征地补偿方案不满意,可在法定期限内依法申请人行政复议或是行政诉讼来维护自己的合法权益。