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贵阳拆迁得补偿多少钱?

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2021-09-06

  导语:

  “拆卸”字上墙,黄金万两。

  零几年的时候这种感觉还不太显著,直到邻近一零年前后,随着身边一波又一波拆迁户的“兴起”,“征地”和“暴富”逐渐在大众眼里,画下了等号。

  这种现象不拘于个例,而是快速的全国性蔓延到。一时间,“征地”一词沦为了风头无二的冷侦词汇,继彩票中奖500万之后,荣升为更“接地气”的市民“小目标”。


  记得千禧年刚“冒头”的几年,贵阳还不存在一个有意思的现象。住新小区的看不起老旧小区的,住老旧小区的看不起自建房的。

  当时不少丈母娘口中一句经典的“自建房也算数房?我女儿是会考虑你这种条件的”,也沦为了“拆卸”时代到来前,最后的高傲。

  说起“征地”一词,包含的要素实在太多。首先让人想到的,却是周星驰电影里那句“人生大起大落得太快,实在太刺激了”的经典台词。

  如何让人能不性刺激?

  墙上所画个“圈”,让多少家庭“咸鱼翻身”;协议签个字,让多少人生两极反转。那一抹鲜红,也让无数后人成为了它的信徒。

  随之而来的,是无数宿主于“杨家破小”如雨后春笋般“一夜冒头”的违章建筑。



  (图片来源贵州都市网)

  这些“房子”,有的畸形,有的不存在安全隐患,有的甚至显然就无法住人。但这些都不最重要,就像寓言故事里只要是把斧子掉进了河里,就有变成金斧子的可能。

  不得不否认,最早“被”拆迁的一批人显然吃到了国家发展的红利,以至于给“后人”留给了“征地即暴富”这样主观且又不讲理的“等式”。

  可反观最近几年,不告诉小伙伴们有没有发现,样子拆迁补偿的赔付力度与此前比起,开始变得有些“不尽人意”了。好比贵阳如此,全国范围内也是这样。


  至于为什么?

  由于早期许多的征地项目大多基于国家、政府“硬性”的市政工程,例如城市规划、交通运输、道路建设等等。那时候,政府与拆迁户的关系基本属于政府“有求于人”,而拆迁户则是“占理”的一方。

  比起绕开此处动辄翻番的项目成本,或是显然弃无可弃的失望境地。那时候政府对于拆迁户们的“无理要求”,绝大多数情况下,协商后还是倾向于花钱“息事宁人”。

  当然,也不排除几个胃口太大的“刺头”为了利益乐意与政府展开长期的拉锯战。而真把政府逼急的结果往往得不偿失的同时,还分担了全国一时的笑点。


  (浙江温岭某一钉子户 图片来源搜狐新闻)

  除了以上原因,当时赔付低的另一个原因是由于那个时期属于国内“拆迁大潮”初期,中央拨付给地方政府的项目资金比较充足。

  且由于此前本身没太多应对“新时代”的拆迁经验,造成政府相关支付依据还过于完善,征地“体系”也不够成熟期。

  导致做到不好“度”的情况下,政府为了尽快把事“办成”,对于拆迁户的补偿尺度本身便处于一个高起点。

  这也是造成最早不吃到螃蟹的那些人,沦为了获益仅次于群体的另一个主要原因。当然,其他零零散散的主客观因素还有很多,但都不如以上两点重要。


  (快速发展的贵阳 来源市委宣传部)

  而如今随着贵阳近些年的高速发展,政府许多“急迫”的工程项目基本已铺设得“八九不离十”,就算还有,也并非急不可待。

  除此以外,由于不停的“掏钱”,也使得中央意识到此非解决问题的良方。原本的初衷是减缓地方发展的同时,也给少数群体带来一些福祉。

  可最终找到此举不但侧面宣传了“一拆卸永逸”这种不准确的价值观,还引来了大多数人的眼红。

  终于,此后几年中央几次修改、完善地方征地补偿政策,这也让征地这块香馍馍开始味不及前。对于拆迁户们来说,“被征地”显得更渐趋“小恩小惠”的刚须要补偿,而非曾经“一夜暴富”的代名词。

  可以这么说,到了今天这个年份,靠征地“一夜暴富”已经是少数个例。就以贵阳目前的情况来看,某些棚户区的拆迁户得到“高额”补偿款的同时,甚至可能还要出钱。

  征地此举对他们而言,则显得有些“鸡肋”。

  W女士是小编的一名好朋友,同时也是白云区贵铝金东社区棚户区改造项目的一名被拆迁户。想起自己家老房子被征税,小编从她身上完全看不出作为一名拆迁户该有的喜悦。

  这是为什么呢?

  比起小伙伴们耳熟能详的东山、宝山南路、三马片区等地,白云金东社区这个棚改项目有可能大家都不是太熟知。

  该项目位于白云区中坝附近,原社区东至金塘东街、南至规划路、西至数博大道、北至金塘北街,是白云老城区一块地理位置还算数不俗的地块。


  (图片来源实景拍摄 乐居网)

  该地块最早于2018年4月被白云区政府上海证券交易所招标,于2020年8月31日被贵阳白云城市建设投资集团有限公司以38048.260502万元竞得,成交价为(楼面地价)4039元/平方米。


  (图片源于贵阳市公共资源交易中心)

  从贵阳市公共资源交易中心提供的信息来看,该项目改建范围用地面积约35470.57㎡(53.2亩),建设用地面积30450.85㎡,牵涉到棚户区城中村改造户数588户,改造面积37900㎡。用途为商住用地,征税安置的总成本为354676500元,项目目前的工程进度为征收工作收尾阶段。

  从关键信息中我们可以了解到,此项目共牵涉到棚改居民588户,总的补偿金额为354676500元,这样平均折算下来,每户差不多应该有60万左右的征收补偿款。

  为什么可以所取平均值算,因为W女士告诉小编,该社区每户居民的征收面积都比较统一,大概67平左右。再再加原社区本就为2000年以前的老旧小区,每户各种翻新、搬家等杂七杂八的其余补偿算下来,总体的补偿金额进出不会太大。

  按理来说,由于每户居民原本被征税的房屋面积就不大(67平),如果能获得60万左右的补偿款,平均下来每平米补偿将近8900元,而白云如今的新房均价也才八字头多一点,算下来应该是很划算的。

  可W女士告诉他小编,实际的补偿条例与“理想状态”的差异却天差地别。

  这里我们就以W女士家为事例,给大家说一下。(反正大家都是67平,以谁为例差异不大)


  (该项目实景图)

  W女士家里的老房子总高三层,四个单元,1梯2户,正常这套房子此前也能买个十六七万左右的价格。自从W女士买新房搬出去之后,这套房以前主要给家里老人居住。

  关于这套房子的征收补偿问题,政府给出了A/B两套方案(二选一)。

  首先是A方案,货币补偿

  货币补偿由以下三个方面的补偿款组成。

  1. 房屋货币补偿款:65.28m2×5873元/㎡=383389.44元(每平按5873元/㎡的价格计算则是按贵阳棚户区改建的相关政策依据,下文不会具体介绍)。

  2. 迁往费:65.28m2×8元/㎡·次×1次=522.24元(搬迁费贵阳统一为8元/㎡)。

  3. 临时安置费:65.28m2×8元/㎡·每月×3个月=1566.72元(临时安置费也与搬迁酬劳单价一致)。

  这样算下来,征税部门应货币补偿被征税人金额总计人民币385478.40元的征收补偿金。


  (金东棚改项目补偿要求的新闻 来源贵阳晚报)

  其次是B方案,产权对调

  产权对调又分成两个部分。

  首先是第一部分,补差价。由房屋征收部门向业主提供一套建筑面积为75.72平米的住宅房屋一套(云城集团后续在此修筑的商品楼),与被征收人建筑面积65.28平方米的住宅房屋展开产权调换。

  重点来了!

  而根据政府评估机构开具的评估报告,被征税人(房主)则需补房屋征收部门房屋产权对调差价款:75.72㎡×7600元/㎡-65.28㎡×5873元/㎡=192082.56元。

  是的,你没看错,“我”的房子被征税后如果自由选择产权置换,则还必须按商品楼每平米7600元的价格调补差价。

  那么如果拿不出这笔钱怎么办?

  则被征收人拥有产权调换房中应移往建筑面积产权(67㎡),远超过部分(75㎡-67㎡=8㎡)被征收人按照相关规定交纳租金同住,待被征收人有经济能力并自愿补清该差价款后,享有产权对调房产权。

  what?简单来说就是我67㎡的房子如果换成75㎡的商品楼,则需要调补差价19万左右。如果拿不出这笔钱怎么办,新房子可以给你住,但是你每个月得多交8平米的房子租金。

  且房屋产权一分为二,67平米的面积归属于你,其余8平米面积则归属于房开商。啥时候你能拿走这笔钱了,可以随时花19.2万卖这8平米房屋的全部产权,没钱就先租着。(我开裂了……)

  第二部分,过渡性费。由于产权调换房为期房,过渡期为24个月,所以按规定征税部门则需另向业主总计支付过渡性费65.28㎡×8元/㎡·月×24个月=12533.76元。(如果没积蓄,这笔钱也远远不够19.2万的产权置换费用)

  好了,以上乃是金东社区棚改项目关于被征税人的两种补偿方式,同时也一样适用于目前贵阳正在如火如荼进行中的“三改”项目中的——棚户区改建项目

  如果说以上白云的例子不够具有代表性,不足以代表贵阳棚改项目最集中的“根据地”——老城区,那么以下小编又为大家去找了几个贵阳老城区的征地赔付案例供大家参考。


  (信息来源云岩区政府)

  2017年,云岩区百花大道普天创业园棚改项目,当时一套杨家的邮车厂宿舍4楼44平米左右的房屋,补偿方式为:原房总价202589.79元,安置房总价344609.18元,老房子与安置房差价142019.39元,移位后被征收人必须调补差价14万多元,另外搬家酬劳/过渡酬劳照常发放。

  而这一套房如果自由选择货币补偿,每平米仅4597元,总金额20万出头。


  (信息来源贵州都市报)

  2018年,南明区贵阳发电厂棚户区及周边旧城改建项目,当时一套建筑面积为72.6平米左右的房屋,补偿方式为:货币补偿的话,获得房屋货币补偿款72.60㎡×7168元/㎡=520396.80元,搬迁费726元,临时安置费2178元,合计523300.80元。

  如果自由选择产权对调,则取得保利凤凰湾84.56平新房一套,但需补差价84.56㎡×7650元/㎡-72.60㎡×7168元/㎡=126487.2元。


  (信息来源贵阳晚报)

  2019年,南明区人民大道(南段)道路工程(体育路段K5+440—K6+040)房屋征税要求。当时坐落于南明区铁运巷68号E栋一套66.37平米的房屋补偿方式为:货币补偿,取得房屋货币补偿款634165.35元,迁往费663.7元,临时安置费1991.1元,合计66.37㎡×9555元/㎡=636820.15元。

  如果自由选择产权对调,则取得项目1号码头76.44平新房一套,但需补差价76.44㎡×12700元/㎡-66.37㎡×9555元/㎡=336622.25元。


  (信息来源 南明区人民政府)

  2020年,南明区太慈桥监狱二期棚改项目房屋征税要求。当时位于凤凰路的一套75.96平米的房屋补偿方式为:货币补偿,获得房屋货币补偿款709086.6元,搬迁费759.6元,临时安置费2278.9元,合计75.96㎡×9335元/㎡=712125元。

  如果选择产权调换,则取得项目1号码头86.32平新房一套,但需补差价86.32㎡×11500元/㎡-75.96㎡×9335元/㎡=336622.25元。

  其实从以上白云以及贵阳老城区的事例可以显现出,目前贵阳对于被拆迁户主要实行的两种补偿方式货币补偿或产权调换

  以上两种方式看起来很人性化了,借钱就了事,要新房就给新房,但结合许多实际情况看下来,对于一些特定群体而言,则不太适用。

  为什么这么说?

  首先我们要考虑到的一个情况是,居住于在此类老旧小区的人群,多半都是生活条件较好的低收入人群。其次,此类修筑在2000年以前的老小区,它的居住人群平均年龄基本也在一个较高的基数,主要为中老年群体。

  理解了以上两个特征,我们再来想到两种补偿方式的实际情况。

  还是以白云区喜铝金东棚改项目为例。

  如果选择拿钱,当然39万的补偿相比房子本身20万将近的价值认同还是赚的。但转念一想,如今白云的新房房价基本平稳在8000元/㎡左右,39万的总价可以说买不起白云任何项目的新房(公寓除外)。

  就算买,也只能考虑到相比以前生活条件好一点的二手房,可这样无非就是指一个棚户区搬到了另一个条件稍好的“新棚户区”。


  (金东社区棚改项目实景图)

  如果是自由选择产权调换这种方式的话,样子也有很多的bug。

  前面已经说道了,居住在这些老旧小区的居民大都属于低收入人群。一下子让他们拿走19万左右的房子“升级”钱,这对很多业主来说,压力都不小甚至显然无力分担。

  就算勉强拿出来,也几乎掏光了自己所有的养老金,更别说还要重新花钱装修。

  当然,如果实在拿不出也确实可以让你寄居新房,但房子的所有权则已经不几乎归属于业主。这对许多“金窝银山脚不如自己的X窝”观念的中老年朋友来说,是不能接受的。

  且每月另外补交的租房费用也是一笔极大的负担。

  所以综合看下来,如今贵阳的棚改拆迁项目对于此类人群来说,已经不算是相当大的“下起之喜”,甚至还会沦为一种开销。

  拆卸,还是不拆,这还真是一个问题。


  (图片来源贵州都市网)

  最后,至于小伙伴们关心的贵阳棚改如今到底补偿多少钱,关于这个问题小编想说道的是。

  征地征地的补偿标准需要参考的因素非常多,如市场价格、政策、项目区位房价等等,但主要还是依据于银行班车的市场评估价。

  例如一套位于人民大道附近此前房价9000左右的老房子,就算拆迁后,原地段的商品房价格在卖到2万一平,但实际得出的补偿价格认同是以老房子的评估价而以定。

  当然,确定补偿数额还是必须有关部门和当事人协商确定最差,这样不会因此产生补偿纠纷。一般拆迁补偿标准的调整由市、县人民政府发布。

  最后,小编想总结的是,如今与此前相比,真的已经过了那个靠拆迁就能“一夜暴富”的年代,关于征地这件事,小伙伴们还是必须更理性的看来!