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购买的小产权房要拆迁,能否获得赔偿?

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2020-05-12

原标题:出售的小产权房要征地,能否获得赔偿金?

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中构成的一种约定俗成的称谓,是所指在农村集体土地上建设的房屋,未办理涉及证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门授予,而是由乡政府或村授予,亦称“乡产权房”。购买小产权房的风险很多,购房合同在国土房管局会给与备案,在购买过程中出现合同纠纷难以获得与普通商品房等同于保护,若遇国家征地, 很难获得相应的拆迁补偿。

一、小产权房征地,可以获得赔偿金吗?

1、小产权房归属于集体产权,只要依法办理了涉及审批手续,就是合法建筑。

2、合法建筑可以获得征地赔偿金,征地安置补偿的利益,不能由所有权人即集体经济组织及其成员拥有;违法建筑一般不能赔偿金。

3、因为小产权房没独立的房产证,所以无法过户,购买时只能签订买卖合同。但是也不能在集体成员内部转让,非本集体成员的第三人购买得不到维护,如果拆迁也得到补偿。

图片源于网络,如有问题联系稿

二、出售的小产权房拆迁,可以取得赔偿吗?

购买的小产权房拆迁,能否获得正常、合理的补偿,关键在于交易否合法,合同否有效地!

1、小产权房买卖合同的效力确认及处置原则

《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用作非农业建设”,第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,必须使用土地的,须依法申请人使用国有土地”。也就是说,小产权房无法向非本集体成员的第三人出让或出售,即出售后不能合法出让过户。

2、小产权房买卖合同违宪的情形

(1)对将房屋出售给本集体经济的组织以外的人员,未经有关的组织和部门批准后,如果合约尚未实际履行或者购房人尚未实际居住于用于该房屋的,该合同应作违宪处理。

(2)如果合同已遵守、购房人也实际居住用于的,则根据案件的具体情况综合分析后,确认合约效力问题。

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3、小产权房买卖合同有效地的情形

(1)如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过房地产管理部门审核的,可以确认合同有效;

(2)对将房屋出售给本集体经济的组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准后的,可以确认合约有效。

4、小产权房买卖合同无效后的处置

(1)合约被确认无效后,买受人应该将房屋原状归还出卖人,出卖人将缴纳的价款归还买受人。

(2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落展开装修、翻、改建,其对于添附部分享有所有权。一般处理为,买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将添附价值补偿买受人。

(3)按罪过赔偿损失。一般情况下,出卖人明知或应该知晓国家法律法规及政策不容许农村集体土地流转而出卖,应该就合约违宪承担一定的过错责任。

(4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁,购房人并非合法的产权人,无法获得对产权进行的拆迁补偿,小产权房出售人可从产权人或被产权人的补偿利益中分给部分,一般还须要诉讼解决问题。

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可见,本集体的组织成员之间买卖小产权房,经过涉及部门批准,一般认定合同有效;本集体与他集体的组织成员之间交易小产权房,一般确认合同无效。法律禁止非同一集体组织成员间小产权房交易,因此,出售小产权房请谨慎,否则,遇上征地拆迁有可能无法取得相应赔偿金。

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审查:段主编、刘东晓、杨玲玉http://www.sohu.com/a/352464295_746465回到搜狐,查阅更多

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