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承租人有权获得拆迁补偿吗?

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2021-11-24

■本文作者:宋佳 北京在明律师事务所

征税征地时,国有土地上房屋的所有权人有权依法获得安置补偿。那么,国有土地的承租人加建的向警方房屋,会被确认为违法建设吗?承租人建设了房屋投放了大量资金,还取得补偿款或者赔偿款吗?

本文,在明律师事务所的刘牧童律师融合案件,为大家解释承租人加建房屋遇上拆迁后,如何获得补偿的应对之策。

基本案情

出租人同意砖墙厂房,租用期满被逼迫迁往

1998年,张先生与某国有企业依法签定了一份《租赁合约》,合约誓约该国有企业将其具备土地使用权的国有土地及地上的厂房租赁给张先生,用作生产经营;租赁期限为十五年;如果根据必须在获得出租人接纳后,承租人可以砖墙厂房;如果遇上征地的,移往补偿按拆迁政策办理。

2000年,张先生依据《出租合约》的约定在该国有土地范围内砖墙了大量厂房,并投放了大量的生产资金。因历史遗留原因,张先生砖墙的厂房未取得房屋建设申请。

2015年,租赁期限将至,双方变更了签约方式即该国有企业与张先生每一年重新签订《租赁协议》。最近一期的租赁期限为2020年11月至2021年11月。

2020年底,该国有企业面对征地。然而,拆迁办并没跟张先生谈拆迁移往补偿问题,张先生只收到该国有企业递送的《限期搬迁通报》,并被通报出租期限届满后不应使用权搬迁,否则损失自行承担。

作为承租人,张先生艰辛投入资金加盖的厂房是违法建设吗?出租期限期满后,真的拿不到移往补偿款吗?

律师分析

承租人可从征地部门、出租人处获偿

《行政诉讼法》第25条第1款规定,“明确行政不道德的的相对人及其他与行政不道德有利害关系的公民、法人或其他组织,有权驳回行政诉讼。”最高人民法院在(2020)最高法行在110号《行政裁定书》中也指出,拆迁部门在知道或者应该知道房屋承租人且承租人具有独立国家补偿利益的,不应与承租人签定独立的移往补偿协议,否则承租人有权依法驳回行政诉讼。

因此,承租人系拆迁行政不道德的得失关系人,有权获得征地移往补偿。

同时,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合约纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第12条规定,“承租人经出租人同意扩建,但双方对改建费用的处置没誓约的,人民法院按照下列情形分别处置:(一)办理合法建设申请的,改建耗资费用由出租人开销;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照罪过承担。”由此可见,承租人对经出租人同意砖墙的房屋,可取得扩建耗资费用。

本案中,张先生厂房所在地的市、县级人民政府的组织实行征税拆迁安置补偿的,应该依法给予承租人张先生搬迁费、临时安置费或者投产停业损失费等款项,并单独签定补偿移往协议。张先生虽因历史原因,未能就其砖墙的厂房办理房屋建设申请的,仍有权利从出租人处就厂房扩建耗资费用获偿。

代理本案后,在明律师事务所的刘牧童律师先针对该市的征税拆迁项目介入调查,启动了行政诉讼程序,要求拆迁方履行安置补偿职责;并针对《出租协议》,白鱼启动了民事诉讼程序,催促人民法院判令由出租人支付砖墙厂房的建造价费用,并分担相应的违约责任。

值得注意的是,本案律师现行插手调查,系为对拆迁项目进行合法性调查,并通过征地方的评估程序取得拆迁部门委托第三方评估机作出的《房屋评估报告》,确定了厂房价值。

国有土地上房屋承租人的拆迁安置补偿利益的,并不是简单一纸诉状就能解决,这需要专业律师在诉讼过程中与行政机关、出租人的有力交流,才能将承租人的移往补偿真正实施做到。承租人遇上类似问题的,要及时与专业律师咨询,切勿错失维权时机!

版权声明:本文为北京在明律师事务所原创文章,未经许可,拒绝接受转载!

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