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现在全国各地都在拆迁我想问商业用地赔的的多还是住宅赔的多?

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2020-09-13

企业征地评估的时候,每一块的评估价值如何确认?

(一)土地的补偿

土地所有权的形式有两种——集体所有制和国有土地。国有土地分商业、工业、住宅,工矿仓储、教育娱乐等,在实际评估的时候可能会有区别。集体土地原则上还无法上市交易,现在只在北京十八个县市区有了试点。市场价值如何体现呢?我们就要参照市场评估规范当中的类似原则了。集体建设用地类似于国有工业用地,因为集体建设用地也是建设了厂房,跟国有工业用地是一个道理,这也合乎了“类似原则”中的同用途、同种类、同区域的拒绝。

印有了国有土地住宅用途,即便写出着“住宅用途”,但却用作实际经营,这时要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营。因为这两项补偿差距非常大,商业的补偿比工厂的补偿最低可高出7-10倍。现在实际补偿中遵循“就低不就较低”的原则,价值排序是:商业>住宅>工业,如果是住宅却用于工业,实际就应当按照住宅的方式来补偿,如果住宅用于商业,则应该按照商业的方式来补偿。

(二)厂房的补偿

以前的评估规范中划界的一个补偿标准是,要求根据种类、结构、材质以及形态展开不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等,有所不同性质的厂房价值——就是现在的建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的全称)——怎么衡量呢?实践中有很多厂房的高度、宽度和结构都不一样,我们办案中见过的厂房最长在十五米以上,高度六米五以上,一层抵两层。根据厂房用途结构不一致,补偿也存在区别,如冷库不是按照平方计算的,而是按照立方计算出来的,因为冷库四周都展开了设备购置。

(三)厂房跟土地有空余的怎么补偿?

如果有原始的土地使用权,空余的土地也要进行土地市场价值补偿。

在此要缺失一个问题,由于市场价值永远是循环变动的,所以各个地方以前公布的区位补偿价如果不调整,就无法体现市场价值。

(四)停产停业损失

一次性投产停业损失应该是企业最主要的补偿项目。投产停业损失往往不划入到《房地产评估规范》中,而是制定单独的政策。以前根据纳税额展开推算的作法已经淘汰,现在大部分是按每平方米的价值必要补偿。我们认为,在展开一次性停产歇业损失的时候要根据企业的明确状况区别对待。其他的装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等都是据实评估。