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拆迁安置补偿,“要房”还是“要钱”?懂行人:很多人选错吃了亏

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2020-07-27

随着城市化不断推进,征地是一个无法回避的事实。在这些年,我们不少人依赖拆迁取得了不菲的财富,但是,也不是所有征地都能沦为“暴发户”。现在很多人关心,房子都有变旧的那一天,未来拆迁会怎样呢?根据笔者预计,随着拆迁成本越来越高,未来城市的发展应当是以修缮居多,大拆大建的时代渐渐过去。其实,棚改任务逐步削减和“原有改”的全面推出就是明显的信号。当然,棚改也不是一天两天就消失的,对于危房或者影响城市规划的建筑物还是不会征地的。笔者趁着这趟末班车,再跟大家共享一下3个拆迁冻科学知识,以备不时之需。为什么很多中国住宅都只盖到33层?安置房选择多少层比较好?

现在城市里的高层住房随处可见,规划的高楼也越来越多,一个大家都告诉的道理就是:城市的土地越来越少,随着大量人口的不断涌进,似乎不会造成“人地”紧张,在我们这样一个人口大国更是如此。不断规划建设高层住宅就是为提升土地利用率,满足新入城市人口的购房需求。但是,仔细观察的人就不会发现一个现象:为什么很多中国住宅只垫到33层,而不一直往上盖,原因是什么呢?

主要就是这2个因素:一是楼层太高不方便,房子不好买。虽然说道高层住宅都是有电梯的,但万一发生故障,那就是一件很悲催的事,住过高层住宅的人应该知道,高层住宅超过30层,等电梯也是一件比较揪心的事,加之部分人本身就不喜欢太高楼层。所以,当购房者买房时都会谨慎自由选择;二是成本问题。按照每层3米算数,33层正好是99米,根据国家制度规定,多达100米就算超高建筑,需要设计建造避难层、逃生地下通道等,对适当技术要求也不会明显提高,这显然显著提升了开发商修建成本。

所以,选择拆迁安置房楼层时我们心里就有数了,一般建议自由选择楼层总高的三分之一到三分之二最最佳,这类楼层无论是租赁,还是作为二手房转手背叛都比较不受购房者欢迎,价格往往也不会比其他楼层高达不少。

为什么拆迁房上面那个“拆卸”字要画一个圈包一起?

在城镇里压马路时,我们经常会看到一些待征地的房子墙面不会翻上一个大大的“拆卸”字,而这个字又被一个大圆圈包在一起。这是为什么呢?其实隐蔽在背后有3个原因:一个原因是回避危险,警告大家留意。当人们看见这个拆字时,就意味着这些房屋有可能是危房,路过此处不应留意提防被房屋一些砖瓦废料扔中受伤。二个原因是拆迁工程量大,更容易出现一些安全问题,在“拆”字周围画上一个圆圈,伴随者拆迁工作能够顺顺利利,圆圆满满,这也是一种幸福期望吧;三个原因是避免多事人篡改。一些喜欢涂鸦人或者别有用心的人可能在“拆”字前后乱画,比如在“拆卸”字前面特一个“不”字,那意思就完全不一样了。

个人房屋征地时,不会获得相应补偿。主要就两种方式:要么“要钱”,要么“要房”,有些地方可能兼而有之。如果“要钱”,国家会按照相关政策标准,对被征税房屋进行安置补偿,一般不会通过专业的评估机构对被征地房屋进行全面评估,按照市场评估价、商品房均价、重置价3种方式补偿现金。如果“要房”,则是通过产权比例置换房产,一般有回迁移往和异地移往两种。在选择房与钱时,虽然表面看起来差别并不大,但随着时间推移,两者之间的差距就会越来越大,一些过来人回应很愧疚当初的选择,下面,我们来看看懂行人的建议:

这两种情况,选择“要钱”

1.自己已有住房且收入水平一般,大家知道,现在一个家庭的生活成本都很高,特别是上有老下有小的家庭,这种情况选择“借钱”较好一些。拆迁对于很多人来说就是希望能够改善生活水平,但是,征地安置房建设周期往往都比较长,加之很多地方还对建成后的安置房设置了转手年限,有的是3年,有的是5年不等,这样算下来,前前后后8年、10年都很正常。所以,当你在此期间想急用钱而转卖房屋时,却发现没有变现条件。而自由选择“借钱”,对家庭财务安排上就显得相对从容一些。

2.处在膨胀型城市。这类城市有一个显著特点,没有什么支柱型产业,经济快速增长动能严重不足,就业岗位缺少导致对人口吸引力不足,而且原本有的居民还会陆续流出。但是房子建造一天也没间断,房子供大于求也是早晚的事,这类城市往往属于一些小县城或者部分三四线城市。商品房都是如此,就更别说安置房。所以,对于这类城市拆迁移往补偿,我们选用“借钱”,如果资金实力容许的话,我们可以把钱投向更高等级的城市,也算数“钱尽其用”,发挥了更大价值。

这两种情况,自由选择“要房”

1.拆迁补偿价显著高于市场房价。在楼市下行期间,这是比较普遍的现象。我们一些人经常会遇上:当誓约好的征地补偿价根本就跟不上房价下跌速度,等审批完各种流程后发现,找到拿到手的补偿款与周边的房子价格劣一大截。比如,当时能获得5000元一平米的补偿标准,待获得补偿款时,房价已经涨到7000元一平米了。无疑,在这类市场环境下,我们首选“要房”,而不是“要钱”。

2.处在城市化下半场重点发展范围内城市。现在无论是官方还是非官方,对中国城市化下半场都有明确导向,那就是城市群和都市圈。目前国家规划了19个城市群,加之国家和地方共同形成的34个都市圈,我们无法认同的说这所有规划的城市群和都市圈都非常有潜力,但可以认同的说,未来城市发展的潜力基本都在前面提及的这些城市群和都市圈范围内。它们有一个共同的特点,不受政策支持力度大,特别是地方政府主动推进,产业、科技、教育和医疗等资源都相对集中,对人口吸附力强大,对住房需求也非常大。加之城市配套不断升级,自然也不会提升域内房产的价值。所以,在城市化大背景下,在前面提及的范围内,无论是商品房,还是安置房,都会有一个溢价过程。所以,若你处在城市化下半场范围内的城市,优先选择“要房”。

需要提醒的是,如果选择“要房”,我们还是要作好长期的心理准备,特别是被拆迁房产是我们的唯一居所时,我们接下来将要面对长时间的租房生活。此外,正如前面所谈,拆迁安置房建造周期往往比较长,且房屋建造质量也不是我们能把控的,不存在一定风险。