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起底深圳小产权房:“私下”交易持续,中介转战东莞,豪赌拆迁补偿

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2021-09-12

(来源|风财讯 作者| 黄小妹 )

为了给爆火的深圳“小产权房”降温,深圳市涉及部门出手了。

4月27日,在央视对深圳小产权房市场现状展开了报导之后,深圳对小产权房交易监管升级。龙华等区住建局发通报,禁令代理销售“小产权房”;深圳市律师协会发送司法局文件,禁止为“违法建筑”销售获取律师亲眼。

监管升级之下,深圳小产权房热度有所减少,看房人数增加;中介转卖公寓、商品房;沙井片区小产权房中介门店关门。

但风财讯进一步走访发现,小产权房“私下”交易依然在之后,部分中介“进军”东莞,并称现在正常交易。其中,深圳小产权房客群中投资客占比70%-80%,城中村回迁房指标更是投资客重押区。

深圳小产权房门店关门 部分中介转战东莞

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风财讯先后探访了龙华区、龙岗区、宝安区发现,监管升级之后,深圳本地的小产权房市场热度有所上升。

龙华区上塘片区中介称,5月后,政府禁令小产权房交易,小产权房无法过户,只能和业主签订转让协议,还有律师见证书,这样一来卖小产权房风险就增大了。“最近买小产权房的人变少了,很多人转去卖公寓。”

据龙岗区中介透露,深圳禁止交易小产权房后,之前从事小产权房交易的中介转手商品房,5月份交易的10多套小产权房都已经退单。

风财讯在沙井金蚝小镇也找到,街边鲜见中介门店,小部分中介门店里,仅有几个业务员在玩手机,不见有人询问买房事宜,原先张贴在玻璃门上的广告纸都被私下,门店里不见宣传小产权房信息的痕迹。

金蚝小镇的街边明显方位随处可见小产权房交易的警告标语。例如,“投资房产需谨慎,小产交易是陷阱”;“盲从投机小产权,违法折本耗时间”;“小产房交易风险多,法不维护入蹉跎”;“投资��钱系正路,小产买卖行错路”。

朱小妹/摄制

风财讯通过当地中介了解到,“5月1号以后,沙井的小产权都无法过户,沙井这边卖小产权房的中介门店都不准进,很多门店都关了,去东莞开店,东莞小产权房可以过户。”

上述中介推荐东莞小产权房的同时,私底下继续引荐沙井小产权房,称虽然无法过户,但业主没有影响,但是投资就风险太大了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉回应,一直以来深圳都在压制小产权房交易,但这一次的力度仅次于,违法建筑洪水泛滥,投机炒作愈演愈烈,导致原有改为补偿预期提高,狮子大开口要价,有利于推进旧改为。最后,小产权房市场洪水泛滥,无法给正规房地产市场留足空间。

种种迹象表明,尽管深圳小产权房热度减少,但小产权房“私底下”交易仍在持续。

龙岗区中介称,“历史遗留的农民房,一直都不想卖,但一直都有买的,现在卖没问题。小产权房可以做信用债,小产权房会查这些的。”

“都可以买,但现在把签署的合同时间统一标成2020年,时间标的在出这个事之前(监管升级),现在卖没事。”有龙华区中介告诉风财讯。

宝安专门从事小产权交易中介说,“现在政府坎的严,很多小产权房都无法买了,小部分的房子还能买,我先找找房子。”

小产权房交易屡禁不止的背后

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为何小产权房交易屡禁不止?李宇嘉指出,当前商品房和小产权房的价格劣大,加之政府规划的部分旧改为拆除的片区非常具体,减少了部分投资者押注小产权房征地补偿的预期,就难以挡住投资资金的插手。

据中介阐释,目前深圳全市小产权房均价约为1.5万-2万元/平方米,相等于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。

以龙华上塘片区为例,小产权房单价3-4万元,同区域二手商品房单价8-9万元;宝安学府雅居,村民自建房,单价12000元/平米,同区域二手商品房单价5.5万元/平米;石岩一手村委统建楼单价1.3万元/平米,同区域二手商品房单价5.3万元/平米。

过去八年的数据显示,深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致,略微大于商品房。略微高出的部分,主要是在过去一年涨出来的。

龙岗区中介表示,以前小产权房价格低都能买得起,以自住客居多,但现在小产权房价格一直上涨,龙华、龙岗完整户型价格在100多万元一套,宝安区价格200-300万元一套。

另一中介表示,沙井片区的村委统建类小产权房从去年年尾到今年,行情非常不俗,按面积不同,一套能涨20万元-30万元左右。

据了解,在沙井、观澜、清湖和坂田等片区,部分小产权房在一年时间里的涨幅多达30%。

如果涉及搬迁概念,涨幅更是难以置信。以沙井金蚝小镇片区为例,当地的房产中介回应一些即将征地的小产权房价格上涨显著,均价甚至已经多达5万元。

专门从事小产权房交易的中介向风财讯表示,央视报道后,中介之后都在卖小产权房,5月份深圳小产权房价格比较稳定。但在去年7.15出租汽车后,小产权房涨幅30%,2.8号二手房指导价后,小产权房涨幅20%,一年多时间深圳小产权房房价涨幅50%,比商品房涨幅都低。

沙井片区中介说道,“过去一年,深圳小产权房价格涨得很厉害,有投资客参与炒作,所以5月1号后,禁止交易小产权房后,基本就没有投资客买小产权了,基本都是自住。”

李宇嘉指出,楼市调控高压,加杠杆被严苛控制,资金需要出口。深圳本外币存款规模在热点城市里面近十年增长最快。前期商品房价格快速下跌,小产权房和商品房价格的水位差有所不断扩大。资金投资小产权房,其实一直都不存在,特别是近年来原有改为规模扩大,补偿成本随着房价下跌水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房,博取低收益。于是就出现了西部地区一些小产权房投资价格低达五万元每平米的状况。

卖小产权房博“拆迁补偿”,小心血本无归

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风财讯从中介处了解到,目前与这些中介交易的小产权房购房者中70-80%以投资居多,而且投资客重点投资有旧改概念的城中村。

另一中介回应,“买有旧改为概念的城中村就是赌博,拆迁时间和周期都不确定,但是一旦征地收益就很大。”

网络平台随处可见,中介兜售城中村回迁房指标。不限购,不限售,拿到红本即可权利买卖、不限外,有租金、与开发商直接签约,旧改为后就成功取得新房,这些是中介兜售回迁房指标时频现关键词。

罗湖区田心村回迁房指标要价每平方米6万元左右,相似该片区目前的二手房房价;南山白石洲,一些城中村回迁房指标的要价相似每平方米10万元。

据中介介绍,出售回迁房指标的流程是,首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》,附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积),证实旧物业的交易申请。

再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》,证实买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章,买受人即获得补偿资格,然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。“回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了,申请合法合规,安全安心。”

房企们不会更加灵活性。虽然产权证在原项目主手里,但他们不会跨过大项目主,直接去找每一户的小业主讲。基本上只要村里确认,房企也就接纳了投资客的身份,但主要风险还是集中于到开发商的旧改良度上。

北京金诉律师事务所戴金花指出,买小产权房博征地的风险,拆迁补偿权益无以保障,甚至被无偿拆毁,买家血本无归。如遇上拆迁,因不是房屋所有的所有权人,很难得到失望的补偿,甚至因为违背国家政策,随时有可能被拆迁,而无法得到任何的补偿。

李宇嘉回应,要想要掌控小产权房投资行为和价格上涨,首先要从源头上掌控商品房的价格涨幅,其次要具体补偿标准,这个标准无法随意变动。如果村民要价低,就应当暂停拆迁,减少小产权房拆毁的规模。

完了