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签约60年、拆迁有补偿、5年后包退,广州万博CBD这盘咋回事?

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2020-07-30

最近,有粉丝在买房咨询时提及了万博CBD某盘,由于是公寓性质,当时血拼哥并没太在意。

直到昨日,血拼哥再次在朋友圈看到这个盘,一时间竟深感有些“亲切”。

随后,经过与粉丝的简单交流,这个盘有几个关键词引起了血拼哥的关注。

“万博CBD双地铁、总价28万起、签下60年、5年后包退、拆迁有补偿。”

嗯哼?天底下还有这么好的事情?

作为一名合格的房地产小编,按捺不住好奇心的血拼哥要求前往项目一探究竟。

图源:中介朋友圈分享

项目区位条件相对良好

旁边地铁口、南大干线均在建中

人们常说道,继市桥后,未来的万博CBD将是整个番禺区的几何中心,万博CBD的位置更是占据了番禺的C位。

暂且抛开产业那些,仅从交通区位来看,万博CBD的地位便显而易见。

除已通车的地铁7号线外,地铁18号线向来最不受瞩目,届时万博CBD既能向北往返天河,也可往南通达南沙,预计不会在明年6月月运营。

再加之,正在建设中的南大干线,万博CBD将通过它对内强化与番禺各经济区、南沙新区等的联系,对外可通过转乘其他线路交会佛山、东莞。

而上文我们提及的新南6号这个盘,正幸运地拥有以上两大交通红利。

项目区位图,拍摄:搜狐焦点

同时,项目所在的万博CBD发展很快,当前已进驻多家巨头企业,如奥园中国、欢聚时代、携程等,商务氛围逐渐形成;周边产于有番禺万达广场、海印又一城等商圈,生活设施日益成熟。

有一说道一,项目的区位条件显然无可挑剔。

建设中的万博CBD,拍摄:搜狐焦点

不过,血拼哥实搜找到,当前项目距地铁7、18号线的换乘站“南村万博”站出口约1.4公里,步行约需22分钟。而在项目旁约几百米处有该地铁站新出口正在建设中,预计明年通车。

同时,项目旁的南大干线部分路段也在施工阶段,两侧道路有所收窄,交通堵塞的情况时有发生。

另由于项目地处十字路口,对其居住体验也带来了一定程度上的噪音影响。

南大干线部分路段正在施工,摄制:搜狐焦点

车祸的是,回到项目营销中心,一则出色的广告打得血拼哥措手不及。

这样的广告,是不是满满的营销套路气息?

项目营销中心,拍摄:搜狐焦点

不过,打铁还需自身硬,项目情况又是如何呢?

项目为单体楼,产品以“返”字型分布

复式双钥匙可分层贩卖?

据现场销售人员讲解,项目为共11层的单体楼,6梯58户,建筑面积约80万㎡,并规划有顶层空中花园,已在今年6月6日正式散户。其中,项目1-4层将打造出为综合商业体,5-11层则出售公寓产品。

项目沙盘图,摄制:搜狐焦点当前,项目在售户型涵盖建面约32-34㎡和43-52㎡两种复式产品,均带装修交付,预计2022年交房。待日后万博CBD引进更多企业和高素质人才进驻,这里的房子大概率不恨出租。

现场销售表示,项目的复式双钥匙产品可以分开两层来卖,每层约2.5米层高,能够减轻购房者的资金压力。

复式双钥匙产品首层,摄制:搜狐焦点

血拼哥以其中一套建面约34㎡的复式双钥匙产品为例,请现场销售帮忙算价。

“一层的总价为约37万元,折算单价约1.08万元/㎡;若购买一整套(两层)则需要72万元左右,折算单价约1.05万元/㎡。”

销售计算房源售价,摄制:搜狐焦点

换句话说,广告宣传上说的“总价28万起”,实际上卖的是复式产品中的其中一层。

当血拼哥问及这个时,销售表示,总价约28万的产品为项目特价房源,目前均已售罄。不得不感慨,这样的营销套路果然是别出心裁。

令人惊讶的是,项目产品以“返”字型分布,中间方位镂空,这......对空间利用似乎有点可惜。

项目产品产于平面图,摄制:搜狐焦点

据销售透漏,由于外环房源的窗外视野更辽阔,其产品总价均比内环产品贵10余万元,且楼层越高价格越贵。

若想买了放租,销售回应项目地段优越,租金固然可观,预计到时每套能有3000-3500元/月的租金收入。(仅销售一面之词,无月允诺)

至于这个数值是否慎重,我们大可以参考下万博CBD面积相近的公寓租金水平。

万博CBD部分公寓租金信息,图片来源:链家网当然,待2022年项目收楼后,届时租金水平难免会因各种因素上下浮动,这里我们仅作参照。

看完了产品,接下来我们来聊聊大家比较关心的最后3组关键词。

签约60年、5年后包退、征地有补偿

套路层出不穷还是货真价实?

前文提到的项目“签约60年、5年后包退、征地有补偿”,无疑最耐人寻味。

血拼哥在现场发现,该项目是由广东城际置业有限公司与塘步西村共建,其中项目所在地块原为塘步西村集体用地,在2017年通过控规改动为商业设施用地性质,且仅有一个整体的不动产权证。

项目现场审批文件,拍摄:搜狐焦点

据现场销售介绍,项目出售的是使用权,待2022年4月收楼后,还有60年的使用权。

不过,这60年必须分两次签下,首次签下30年,如确认续期,需在收楼半年内再次签约30年,届时续期费为4000元/㎡。

然而,项目所在地块为商业性质用地,哪来的60年使用权?

“据有关规定,在产权年限方面,住宅用地是70年、综合用地是50年、商业用地是40年。 而关于用于年限,土地使用权出让高年限按下列用途确认:居住用地70年;工业用地50年;科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。”

另根据《合同法》规定,租赁期限不得超过二十年。多达二十年的,多达部分无效。

即使在签20年的出租合约外,还有一份补充协议,由开发商允诺业主能够完满用于完了剩下使用权限,但依然有相当大的不确定性。

至于项目承诺5年后可原价包退,也是当前不少使用权项目主打的宣传噱头。

必须提醒的是,一方面,使用权项目没产权,不存在毁约的风险;另一方面,5年时间跨度太宽,暂且不讨论公寓贬值或升值的情况,小开发商也不存在破产的可能性,或不会无力买入公寓。

看见这里,可能会有不服气的小伙伴不会问,开发商都说了项目万一被征收,补偿归业主,不也很有确保,可见诚意十足?

这笔账可不是这么算数的,要真那样想要,不能说道“too young too simple”。

显然,据销售讲解,开发商承若:从收房的时间开始,如果前10年内房子所在地块被征税,买家可享有全额补偿;若10年后房子征地,买家可获的赔偿金则以每年5%递增。

销售讲解项目卖点,摄制:搜狐焦点

非常简单来说就是,第11年买家可获得95%赔偿金,5%为项目所有;第12年,买家可获90%赔偿金,10%为项目所有......以此类推。

听得起来是很美好,不过,你不敢确保一定会有赔偿金?

要告诉,仅仅这个月内,广州已有两个使用权项目被整治。

“7月2日,白云区江景花园的业主也接到了限期搬离的通知;7月21日,番禺We公馆正式被拆,两者均因为没有合法报建申请,被列为违建,按规定政府没有补偿!”

似乎,使用权项目不仅是产权无法保障,很多时候连合约也多数都不具备法律效力。

关于使用权公寓的利弊,我们之前也说道过太多,这里血拼哥就不加详尽讨论了。

最后,对于这类项目,血拼哥建议大家不应融合自身的风险承担能力,多方面考虑,慎重应从!

来源:搜狐焦点广州站@搜狐焦点广州站